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Maschinen und Anlagen sowie Büroausstattung als Pfandobjekte für die finanzierende Bank

August 15, 2014
Rechtsanwalt Dr. Marc d'Avoine, Fachanwalt für Steuerrecht sowie Fachanwalt für Handelsrecht und Gesellschaftsrecht
Rechtsanwalt Dr. Marc d’Avoine, Fachanwalt für Steuerrecht sowie Fachanwalt für Handelsrecht und Gesellschaftsrecht

– Fragen der „Zubehörhaftung“ bei Immobilien / Haftungsverband nach § 1120 BGB –

Banken verlangen üblicherweise von ihren Kunden Sicherheiten, wenn sie eine Finanzierung übernehmen. Der Unternehmer bietet dann in der Regel die Maschinen und Anlagen zur Übereignung an. Ferner können die Bestände, Vorräte und Stoffe zu Sicherheit übereignet werden. Auch die Forderungen sind geeignet, abgetreten und damit Sicherheit zu werden.

Bei Betriebsimmobilien verlangen die Banken regelmäßig eine Grundschuld auf dem Objekt und eine Erklärung, dass diese Grundschulden (genau) das Darlehn absichern. Damit ist die Immobilie verhaftet, aber nicht nur die. Denn wie ein „Spinnennetz“ greifen Grundschuld plus Zweckerklärung in der Regel auch bei der sonstigen Betriebs- und Geschäftsausstattung, allen Maschinen, Anlagen und dem sonstigen Inventar. Das folgt aus §§ 97, 98, 1120 BGB, die den sog. „Haftungsverband“ regeln. Voraussetzung dafür ist die Zubehöreigenschaft der Sachen. Entscheidend ist, ob die Gegenstände als Zubehör iSd §§ 97 f. BGB zu betrachten sind. Es kommt dabei auf die Anwendung des § 98 Nr. 1 BGB an; zu klären ist die dauernde Einrichtung für einen gewerblichen Betrieb sowie die Bestimmung zu dem Betrieb.

Eine dauernde Einrichtung kann sich insbesondere daraus ergeben, dass das Gebäude baulich auf den in diesem eingerichteten Betrieb ausgelegt ist; entscheidend können sein Gliederung, Einteilung und die Eigenart des Gebäudes.[1] Ein Gebäude kann jedoch auch dann Hauptsache sein, wenn es für mehrere Arten von Betrieben geeignet ist und ohne nennenswerte Umbaumaßnahmen anderweitig genutzt werden kann.[2] Ansonsten hätte § 98 BGB kaum Raum zur Anwendung.[3] Außerdem würde ein zwingendes Erfordernis der baulichen Ausrichtung auf einen bestimmten Betrieb, also die Herausnahme von multifunktionalen Gebäuden aus dem Anwendungsbereich des § 98 BGB, den Sinn dieser Norm, nämlich die Erhaltung des Wertes, der gerade durch die Verbindung von Hauptsache und Zubehör entsteht, verfehlen.[4] Die Verwendung multifunktionaler Hallen ist in der heutigen Zeit ohnehin üblich; baulich angepasste Gebäude sind selten geworden. Zudem würde die Kreditaufnahme aufgrund der Aushebelung des § 1120 BGB erschwert, da hochwertiges Inventar als Haftungsmasse ausgenommen würde.[5]

Die dauernde Einrichtung kann sich auch aus der Ausstattung mit betriebsdienlichen Maschinen und sonstigen Gerätschaften ergeben.[6] Es ist erforderlich, dass der derzeitige Eigentümer die Hauptsache auf unbestimmte Dauer für den Betrieb zu nutzen beabsichtigt, diese also entsprechend widmet;[7] diese Widmung auf unbestimmte Zeit muss erkennbar sein.[8] Nahezu alle Industrieimmobilien und Verwaltungsgebäude sind für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet.

Zubehör sind gem. § 98 Nr. 1 BGB die zu dem Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften. Dies ist weit auszulegen.[9] Auch Bürogegenstände in einer Fabrik sind daher Zubehör.[10] Es kommt allein darauf an, ob die Gegenstände dem Betrieb zu dienen bestimmt sind; es ist unerheblich, ob Gegenstände für den Betrieb unentbehrlich sind.[11]Im Ergebnis sind im Geschäftsleben regelmäßig alle Gegenstände vor Ort Zubehör i.S.d. § 98 Nr. 1 BGB und unterliegen damit dem Haftungsverband nach § 1120.


[1] BGH NJW 1974, 269; BGH NJW 2006, 993; MüKo-BGB/Stresemann, § 98 Rn. 7.

[2] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752; MüKo-BGB/Stresemann, § 98 Rn. 10; BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 6.

[3] BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 6.

[4] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752.

[5] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752.

[6] BGH NJW 2006, 993, 993 (Ls.).

[7] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752; BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 6.

[8] BGH NJW 2006, 993, 994.

[9] BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 9.

[10] LG Berlin v. 07.06.1977, Az. 81 T 12/77.

[11] LG Berlin v. 07.06.1977, Az. 81 T 12/77.