Maschinen und Anlagen sowie Büroausstattung als Pfandobjekte für die finanzierende Bank

August 15, 2014
Rechtsanwalt Dr. Marc d'Avoine, Fachanwalt für Steuerrecht sowie Fachanwalt für Handelsrecht und Gesellschaftsrecht
Rechtsanwalt Dr. Marc d’Avoine, Fachanwalt für Steuerrecht sowie Fachanwalt für Handelsrecht und Gesellschaftsrecht

– Fragen der „Zubehörhaftung“ bei Immobilien / Haftungsverband nach § 1120 BGB –

Banken verlangen üblicherweise von ihren Kunden Sicherheiten, wenn sie eine Finanzierung übernehmen. Der Unternehmer bietet dann in der Regel die Maschinen und Anlagen zur Übereignung an. Ferner können die Bestände, Vorräte und Stoffe zu Sicherheit übereignet werden. Auch die Forderungen sind geeignet, abgetreten und damit Sicherheit zu werden.

Bei Betriebsimmobilien verlangen die Banken regelmäßig eine Grundschuld auf dem Objekt und eine Erklärung, dass diese Grundschulden (genau) das Darlehn absichern. Damit ist die Immobilie verhaftet, aber nicht nur die. Denn wie ein „Spinnennetz“ greifen Grundschuld plus Zweckerklärung in der Regel auch bei der sonstigen Betriebs- und Geschäftsausstattung, allen Maschinen, Anlagen und dem sonstigen Inventar. Das folgt aus §§ 97, 98, 1120 BGB, die den sog. „Haftungsverband“ regeln. Voraussetzung dafür ist die Zubehöreigenschaft der Sachen. Entscheidend ist, ob die Gegenstände als Zubehör iSd §§ 97 f. BGB zu betrachten sind. Es kommt dabei auf die Anwendung des § 98 Nr. 1 BGB an; zu klären ist die dauernde Einrichtung für einen gewerblichen Betrieb sowie die Bestimmung zu dem Betrieb.

Eine dauernde Einrichtung kann sich insbesondere daraus ergeben, dass das Gebäude baulich auf den in diesem eingerichteten Betrieb ausgelegt ist; entscheidend können sein Gliederung, Einteilung und die Eigenart des Gebäudes.[1] Ein Gebäude kann jedoch auch dann Hauptsache sein, wenn es für mehrere Arten von Betrieben geeignet ist und ohne nennenswerte Umbaumaßnahmen anderweitig genutzt werden kann.[2] Ansonsten hätte § 98 BGB kaum Raum zur Anwendung.[3] Außerdem würde ein zwingendes Erfordernis der baulichen Ausrichtung auf einen bestimmten Betrieb, also die Herausnahme von multifunktionalen Gebäuden aus dem Anwendungsbereich des § 98 BGB, den Sinn dieser Norm, nämlich die Erhaltung des Wertes, der gerade durch die Verbindung von Hauptsache und Zubehör entsteht, verfehlen.[4] Die Verwendung multifunktionaler Hallen ist in der heutigen Zeit ohnehin üblich; baulich angepasste Gebäude sind selten geworden. Zudem würde die Kreditaufnahme aufgrund der Aushebelung des § 1120 BGB erschwert, da hochwertiges Inventar als Haftungsmasse ausgenommen würde.[5]

Die dauernde Einrichtung kann sich auch aus der Ausstattung mit betriebsdienlichen Maschinen und sonstigen Gerätschaften ergeben.[6] Es ist erforderlich, dass der derzeitige Eigentümer die Hauptsache auf unbestimmte Dauer für den Betrieb zu nutzen beabsichtigt, diese also entsprechend widmet;[7] diese Widmung auf unbestimmte Zeit muss erkennbar sein.[8] Nahezu alle Industrieimmobilien und Verwaltungsgebäude sind für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet.

Zubehör sind gem. § 98 Nr. 1 BGB die zu dem Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften. Dies ist weit auszulegen.[9] Auch Bürogegenstände in einer Fabrik sind daher Zubehör.[10] Es kommt allein darauf an, ob die Gegenstände dem Betrieb zu dienen bestimmt sind; es ist unerheblich, ob Gegenstände für den Betrieb unentbehrlich sind.[11]Im Ergebnis sind im Geschäftsleben regelmäßig alle Gegenstände vor Ort Zubehör i.S.d. § 98 Nr. 1 BGB und unterliegen damit dem Haftungsverband nach § 1120.


[1] BGH NJW 1974, 269; BGH NJW 2006, 993; MüKo-BGB/Stresemann, § 98 Rn. 7.

[2] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752; MüKo-BGB/Stresemann, § 98 Rn. 10; BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 6.

[3] BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 6.

[4] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752.

[5] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752.

[6] BGH NJW 2006, 993, 993 (Ls.).

[7] OLG Köln NJW-RR 1987, 751, 752; BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 6.

[8] BGH NJW 2006, 993, 994.

[9] BeckOK-BGB/Fritzsche, § 98 Rn. 9.

[10] LG Berlin v. 07.06.1977, Az. 81 T 12/77.

[11] LG Berlin v. 07.06.1977, Az. 81 T 12/77.

Neue Unruhe im Bereich geschlossener Fonds – keine Besserung in Sicht

March 5, 2013
Rechtsanwalt Thorsten Kapitza
Rechtsanwalt Thorsten Kapitza

In den letzten Jahren wurden Anleger immer wieder durch Machenschaften dubioser Anlagevermittler und/oder Fondsemissionsgesellschaften geschädigt.

In der letzten Woche wurde wieder ein neuer Fall bekannt:

Mehr als 1.000 Ermittler waren im Einsatz und durchsuchten bundesweit Wohnungen und Büros der Immobiliengruppe S&K. Mit einer Großrazzia sind Fahnder gegen einen mutmaßlichen Betrügerring rund um die vorgenannte Unternehmensgruppe vorgegangen. Die Beschuldigten sollen Tausende Anleger geschädigt haben, es geht um mehr als 100 Millionen Euro möglichen Schaden.

Gegen die Frankfurter S&K Gruppe wird durch die Staatsanwaltschaft wegen des Verdachts auf Anlagebetrug im Rahmen eines so genannten “Schneeballsystems” ermittelt. Tausende Anleger sollen Gelder im Milliardenbereich den beiden Köpfen der S & K Gruppe, Stephan Schäfer und Jonas Köller, anvertraut haben. Wenn sich der Verdacht der Behörde bestätigt, besteht die Befürchtung, dass die Gelder der Anleger nicht nur wie versprochen in Immobilien investiert wurden, sondern insbesondere für den “extrem aufwändigen und exzessiven Lebensstil” der Beschuldigten verwendet wurden.

Neben der S&K Gruppe soll es auch Verbindungen zu weiteren Gesellschaften geben. So soll es auch Razzien bei dem Hamburger Fondsemissionshaus United Investors gegeben haben. Gegen insgesamt sechs Beteiligte sollen Haftbefehle ergangen seien, darunter auch die beiden Firmenchefs der S&K.

 

Verbesserung des Anlegerschutzes?

Bereits in der letzten Zeit hatten die Frankfurter Allgemeine Zeitung und zahlreiche Fachmagazine über die S&K berichtet, unter anderem meldeten sie erhebliche Zweifel an den Werten der von der S&K gehaltenen Immobilien an. Diese Bewertungsmöglichkeiten stehen schon immer im Fokus der Kritiker. Angeheizt wird die Diskussion durch einen angeblich verbesserten Anlegerschutz.

Die Bundesregierung will den Anlegerschutz neu regeln und erntet dafür massive Kritik. Ihnen zufolge trägt der Gesetzentwurf kaum zur Verbesserung des Investorenschutzes bei. Dies zeigt sich auch im Fall S & K. Denn zu den bislang sechs festgenommenen Hauptverdächtigen gehört auch der Immobiliengutachter Bernd Z. Dieser verfasste einen Großteil der Beurteilungen, auf deren Grundlage die Immobiliengruppe ihren Bestand bewertet hatte. Damit gerät erneut ein Immobiliengutachter ins Zwielicht. Jahr für Jahr werden bundesweit zahlreiche Häuser, Wohnungen oder Immobilienfondsanteile an Kapitalanleger verkauft, die erhoffte Rendite jedoch später nicht erzielt.

Diese Bewertungsrichtlinien und -möglichkeiten will die Bundesregierung derzeit neu regeln. Konkret geht es um die Umsetzung der sogenannten AIFM-Richtlinie aus Brüssel, mit welcher der gesamte Fondsmarkt grundlegend neu reguliert werden soll. Derzeit muss zumindest bei offenen Immobilienfonds für das breite Anlegerpublikum ein dreiköpfiger Ausschuss von Sachverständigen quartalsweise den Wert der Objekte feststellen. Für geschlossene Immobilienfonds, wie sie beispielsweise an S&K-Geschädigte verkauft wurden, gibt es momentan noch keine Regelung.

Doch genau in diesem Bereich plant die Regierung keine Gleichstellung zwischen den offenen und den geschlossenen Fonds. Diese Beteiligungsmodelle am grauen Kapitalmarkt bekommen eine deutlich schwächere Vorgabe. So soll es künftig weiterhin möglich sein, dass Emissionshäuser geschlossener Immobilienfonds ihre Objekte von Sachverständigen aus den eigenen Reihen begutachten lassen, die keinerlei Qualifikation dafür nachweisen müssen. Hierdurch dürfte auch in Zukunft eine Fondsgesellschaft ihren internen „Sachverständigen“ mit der Begutachtung beauftragen.

Die Bundesregierung steht aktuell mit ihrem Entwurf zum vermeintlichen Anlegerschutzgesetz weitgehend isoliert da. Zuletzt forderte Anfang Februar auch der Bundesrat in einer Stellungnahme zum Gesetzentwurf, “die Bewertung der Vermögensgegenstände ist durchzuführen durch einen oder mehrere (…) Sachverständigenausschüsse”.

Doch an dieser Stelle sollen nach Angaben der Bundesregierung europäische Richtlinien entgegenstehen. Der Einrichtung eines solchen Ausschusses stehe die AIFM-Richtlinie aus Brüssel entgegen, schreibt die Bundesregierung in einer Stellungnahme. Nach der Richtlinie bleibe der Fondsmanager für die Bewertung der Immobilien verantwortlich.

Mitte März diskutiert der Finanzausschuss des Bundestages das AIFM-Gesetz. Im Sommer soll es schließlich verabschiedet werden. Klar ist aber schon jetzt: Selbst wenn beim Thema Immobilienbewertung noch eine Verbesserung herbeigeführt werden sollte, Betrugsfälle wie mutmaßlich jener von S&K werden auch künftig möglich sein. Der Schaden allerdings dürfte sich durch strengere Regulierung verringern lassen.

 

Verhalten der Anleger

Was bedeutet dies aktuell für einen S & K Anleger im Bereich geschlossener Immobilienfonds.

Die möglicherweise geschädigten Anleger sollten zunächst Ruhe bewahren und sich rechtlich beraten lassen. Im Rahmen der aktuellen staatsanwaltlichen Ermittlungen wurden umfangreiche Unterlagen beschlagnahmt, die in den nächsten Wochen ausgewertet werden. Rückzahlungen von Kapitalanlagen oder vertiefte Auskünfte von den Fondsgesellschaften werden bei laufenden Ermittlungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht erfolgen.

Wichtig ist, dass der Anleger alle relevanten Informationen und Unterlagen zusammensucht, so dass für den beratenden Rechtsanwalt eine vollständige Datenbasis vorhanden ist.

Neben den Fondsgesellschaften und den handelnden Personen können ggf. auch noch weitere Anspruchsgegner ermittelt werden. Auch bei der zwischengeschalteten Tätigkeit eines Anlagevermittlers oder -beraters ergeben sich immer wieder Anhaltspunkte, die eine Schadensersatzpflicht dieser Personen begründen können. Entsprechende Ansprüche sind umso interessanter, als dass hinter diesen Beteiligten in der Regel eine Berufshaftpflichtversicherung steht. Bei wirksamem Versicherungsschutz dürfte deshalb ein Insolvenzrisiko ausgeschlossen sein.

Die Ermittlungs- und Aufklärungspflicht des Vermittlers ist grundsätzlich zu differenzieren nach

  • der Ermittlung der Wünsche und Ziele des Anlegers
  • einer Aufklärung über Art und Wesen der Kapitalanlage und zwar die der Kapitalanlage anhaftenden spezifischen Risiken die allgemeinen Risiken der Anlageform.

Grundsätzlich muss der Vermittler die Anlageziele des Anlegers ermitteln. In der Praxis wird dazu ein Beratungsprotokoll erstellt, in dem die Anlageziele abgefragt werden. Dies erfolgt oft nicht. Ohne Beratungsprotokoll muss der Vermittler dann die sachgerechte Beratung beweisen. Dies dürfte oft nicht gelingen.

Vom Anlagevermittler werden des Weiteren richtige und vollständige Informationen über die für den Anlageentschluss wesentlichen tatsächlichen Umstände erwartet. Dem Anlagevermittler obliegt deshalb eine umfassende Informationspflicht. Er muss dem Anleger alle diejenigen Informationen liefern, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Dem Anleger dürfen nur solche Auskünfte erteilt werden, von deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Zuverlässigkeit der Vermittler sich selbst auf Grund eigener Prüfung überzeugt hat. Andernfalls ist er zum Hinweis einer nicht erfolgten eigenen Prüfung verpflichtet. Umfang und Intensität der Informationspflicht des Vermittlers hängen von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Es müsste die anlagebezogene Informationspflicht durch Vorlage und Bezugnahme auf den Fondsprospekt erfolgt sein.

Behauptet der Vermittler lapidar, zu der Kapitalanlage seien bei Vertragsabschluss keine Risiken bekannt gewesen, so dass er auch nicht darüber habe aufklären müssen, muss der Anleger das Bestehen von Risiken und deren Bekanntheit in der Branche darlegen und beweisen. Falls nämlich im Zeitpunkt der Anlageentscheidung tatsächlich keine besonderen Risiken bekannt waren, hat sich eine unterlassene Beratung und Aufklärung des Anlegers nicht nachteilig ausgewirkt. Ob auch über ganz allgemeine Risiken (wie z.B. die Möglichkeit der Kursschankungen und des Kursverlustes) unterrichtet werden muss, hängt auch vom Kenntnisstand des Anlegers ab. Ein erfahrener Anleger bedarf grundsätzlich keiner Aufklärung über ein allgemeines Kursschwankungsrisiko.

Ein allgemein gerichteter Hinweis an die geschädigten Anleger verbietet sich daher. Jeder Fall muss einzeln betrachtet werden. Insoweit empfiehlt sich eine individuelle Beratung durch einen im Bank- und kapitalmarktrecht kundigen Rechtsanwalt.

Bundesgerichtshof sieht mögliche Haftung für unterbliebene Ad-hoc-Mitteilungen aus § 37b WpHG

April 10, 2012
Rechtsanwalt Thorsten Kapitza
Rechtsanwalt Thorsten Kapitza

Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2011, Az. XI ZR 51/10, ein Grundsatzurteil zu Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Haftung wegen unterlassener Ad-hoc-Mitteilungen nach § 37b WpHG gefällt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil eine umfassende und nachvollziehbare Begründung für die Haftung des Kreditinstitutes für nicht richtige oder unterlassene Ad-hoc-Mitteilungen gemäß § 37b WpHG gegeben.

Sachverhalt
Im vorliegenden Fall begehrte die Klägerin wegen des Erwerbs von Aktien der Beklagten von dieser Schadensersatz. Die Beklagte ist ein Kreditinstitut, das mittelständische Unternehmen finanziert. Seit dem Jahr 2001 engagierte sie sich unmittelbar und mittelbar über andere Gesellschaften auch auf dem Kapitalmarkt für strukturierte Forderungsportfolien. Dazu gehörten auch solche Finanzprodukte, die sich auf den US-Hypothekenmarkt bezogen. Die extrem steigende Gewährung riskanter Immobilienfinanzierungen hat ab dem Jahr 2006 die US-amerikanischen Banken dazu bewogen, große Teile dieser Kreditforderungen in wertpapierähnliche, leicht übertragbare sog. Subprimes oder CDOs (Collateralized Debt Obligations) oder ähnliche strukturierte Finanzierungsformen zu bündeln und, mit einem attraktiven Rating von externen Ratingagenturen versehen, an europäische oder asiatische Banken zu verkaufen. Seit Frühjahr 2007 häuften sich auf dem US-Hypothekenmarkt wegen der stark gestiegenen Zinsen, des allgemeinen Preisverfalls von Immobilien und der geringen Anforderungen an die Vergabe von Immobilienkredite die Ausfälle der in Form von strukturierten Wertpapieren gehandelten Immobilienkredite.

Mitte Juli 2007 stuften Ratingagenturen erstmals sog. Subprimes wegen der erhöhten Ausfallrisiken stark ab. Zum gleichen Zeitpunkt sanken die Preise für die durch die Beklagte emittierten Anleihen und es gab Gerüchte, der Bestand der Beklagten sei aufgrund der hohen Investitionen in den US-Subprime-Markt gefährdet, zumindest solle ein substantielles Risiko bestehen. Da der Markt von einem höheren Ausfallrisiko ausging, weiteten sich die Aufschläge auf die variable Grundverzinsung der Beklagten, die sog. Bond Spreads. Zugleich stieg der Preis für sog. Kreditausfallversicherungen (CDS = Credit Default Swaps) auf die Beklagte. Zusätzlich fiel der Kurs der Aktie der Beklagten. Um die aufgekommenen Gerüchte auszuräumen und die Marktsituation zu beruhigen, veranlasste der damalige Vorstandsvorsitzende der Beklagten – in Kenntnis der oben genannten Umstände – am Freitag, dem 20. Juli 2007, die Herausgabe einer Pressemitteilung, in der nur eine geringe Betroffenheit der Beklagten durch US-Subprimes behauptet wurde. Im Zusammenhang damit wurde er später wegen vorsätzlicher Marktmanipulation gemäß § 20a Abs. 1 Nr. 1, § 38 Abs. 2, § 39 Abs. 2 Nr. 11 WpHG rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe, deren Vollstreckung zur Bewährung ausgesetzt wurde, und zu einer Geldstrafe verurteilt.

Am 26. Juli 2007 erwarb ein Privatanleger 1.000 Aktien der Beklagten zum Gesamtpreis von € 23.916,04, die er später auf die Klägerin übertrug. Am folgenden Tag, dem 27. Juli 2007, schloss die Deutsche Bank AG gegenüber der Beklagten die Handelslinien im Interbankenverkehr; dem schlossen sich andere Kreditinstitute an. Am letzten Juli Wochenende 2007 kam es zu einem Krisentreffen unter Beteiligung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als der größten Aktionärin der Beklagten, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), der Deutschen Bundesbank und des Bundesfinanzministeriums. Dessen Ergebnis war die Einrichtung eines Rettungsschirmes zugunsten der Beklagten. Nach einer entsprechenden Ad-hoc-Mitteilung brach der Aktienkurs der Beklagten ein.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Die Klägerin verlangte von der Beklagten Erstattung des Kaufpreises für die Aktien Zug-um-Zug gegen deren Rückübertragung. Sie stützt sich dabei auf einen Schadensersatzanspruch wegen falscher Angaben in der Pressemitteilung der Beklagten vom 20. Juli 2007. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat insbesondere Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 20a WpHG sowie aus § 37b WpHG geprüft und im Ergebnis verneint.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts auf die von ihm zugelassene Revision der Klägerin aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat zwar mit dem Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 20a WpHG verneint, weil das in § 20a WpHG geregelte Verbot der Marktmanipulation nicht dem Schutz einzelner Anleger, sondern allgemein der Funktionsfähigkeit des Wertpapiermarktes dient und diese Vorschrift deswegen kein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB ist.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 37b WpHG wegen unterlassener unverzüglicher Veröffentlichung des Engagements der Beklagten in US-Subprimes bejaht. Insoweit ist entgegen der Annahme des Berufungsgerichts unerheblich, ob die Beklagte die Schließung ihrer Handelslinien im Interbankenverkehr am 27. Juli 2007 voraussehen konnte. Entscheidend ist für die Richter des Bundesgerichtshofes, dass die Beklagte, das tatsächliche bestehende Ausfallrisiko und die Bedeutung ihres Engagements in US-Subprimes für den Wertpapiermarkt erkannt hatte. Dies ergebe sich aus der am 20. Juli 2007 veröffentlichten Presseerklärung.

In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof weiter entschieden, dass der Schadensersatzanspruch aus § 37b WpHG auf Erstattung des Kaufpreises der Aktien Zug um Zug gegen deren Rückgabe gerichtet sei, alternativ aber auch die Erstattung der Differenz zwischen dem Kurs bei Erwerb der Aktien und deren fiktiven Kurs bei Veröffentlichung einer unverzüglichen Ad-hoc-Mitteilung verlangt werden könne.

Nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofes war der vorliegende Fall jedoch nicht endgültig zu entscheiden. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um die bislang offene Frage zu klären, ob die Geschädigte die Aktien bei Veröffentlichung einer rechtzeitigen Ad-hoc-Mitteilung über das Engagement der Beklagten in US-Subprimes nicht erworben hätte.

Auswirkungen des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 13.12.2011
Die Kreditinstitute und die durch Anwälte oder durch Kapitalanlegerschutzvereinigungen vertretenen geschädigten Anleger hatten sich in der Vergangenheit vielfach mit der Frage der Konsequenzen aus unwahren oder unrichtigen veröffentlichen Informationen der Kreditinstitute und der damit einhergehenden Haftung nach § 37c WpHG, § 826 BGB auseinandergesetzt. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.12.2011 stellt nun jedoch unmissverständlich klar, dass auch das Unterlassen oder die Verzögerung einer Veröffentlichung einer notwendigen Information (§ 37b WpHG) haftungsrelevant sein kann. Dies dürfte für die handelnden Kreditinstitute und Kapitalmarktbeteiligten ein eindeutiges Zeichen für schnellere und höhere Transparenz sein. Notwendige Informationen sind nunmehr unverzüglich im Rahmen einer Ad-hoc-Mitteilung umfassend mitzuteilen. Ob dies einen umfassenden Schutz der Anleger sicherstellt, darf jedoch bezweifelt werden.